내 집 마련의 꿈을 위해 알아야 할게 많습니다.

 

내 집 마련은 많은 사람들의 꿈이자 목표입니다. 하지만 부동산 시장은 점점 높아지는 가격과 각종 규제로 인해 쉽지 않은 과제가 되었습니다. 그렇다면 내 집 마련을 위해서는 얼마나 준비되어 있어야 할까요? 우선은 부동산 매수에 필요한 자금과 가용자금을 파악해야 합니다.

부동산 매수 필요자금

부동산 매수에 필요한 자금은 단순히 매물가격이 아닌 여러 가지 부수적으로 들어가는 비용을 알아야 합니다. 이러한 비용들을 미리 알고 준비해야 나중에 부담이 되지 않습니다. 부동산 매수에 필요한 자금은 다음과 같습니다.

매물가격

매물가격은 부동산 매수에 필요한 가장 큰 비용입니다. 요즘은 네이버 부동산이나 다방 등의 인터넷 사이트에서 확인할 수 있습니다. 하지만 매물가격은 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로 실제 거래가와 차이가 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 매수를 결정할 때는 직접 방문하여 주택의 위치, 크기, 형태, 나이, 주변 환경 등을 고려하는 게 좋습니다.

중개수수료

중개수수료는 부동산 거래를 도와주는 공인중개사에게 지불하는 비용입니다.

중개수수료는 법으로 정해진 상한요율을 넘을 수 없고 부동산의 유형별로, 가격대별로 다르게 적용됩니다.

예를 들어, 아파트의 경우 2억원 이상 9억원 미만일 때는 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만일 때는 0.5%, 12억원 이상 15억 미만일 때는 0.6% 15억원 이상 일 때는 0.7%의 상한 요율이 적용됩니다.

중개수수료에는 부가세가 포함되므로 실제로 지불할 금액은 상한요율보다 약간 더 높습니다.

예를 들어, 7억원짜리 아파트를 매수할 때 발생하는 중개수수료는 상한 요율 0.4%로 최대 280만원이 나오고 여기에 부가세까지 요구하므로 308만원 정도가 상한 이라고 생각하면 됩니다.

중개수수료에 대한 자세한 내용은 부동산 중개수수료율을 참고하세요.

부동산 중개수수료 계산기>>

취득세

취득세는 부동산을 취득하게 되면 정부와 지자체에게 지불하는 세금입니다. 취득세는 보통 1~3% 정도가 발생하고 부동산의 가격, 유형, 위치, 주택수 등에 따라 다르게 적용됩니다.

예를 들어, 전용면적이 85㎡이상의 7억원짜리 아파트의 취득세등의 세액을 계산해 보면 1,425만 9천원이라는 금액이 나옵니다. 취득세에 대한 자세한 내용은 부동산 취득세 계산기를 참고하세요.

취득세는 생애최초로 주택을 구매하는 경우 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

법무사비

법무사비는 부동산의 소유권을 이전하는 등기를 위해 법무사에게 지불하는 비용으로 부동산의 가격과 유형에 따라 다르게 적용됩니다.

예를 들어, 7억원짜리 아파트의 법무사비는 약 50만원 정도가 나옵니다.

법무사비는 필수적인 비용은 아니며, 셀프 등기도 가능 하지만 처음이거나 금액이 큰 경우에는 사고를 방지하기 위해 전문가인 법무사를 고용하는 것이 좋습니다.

인테리어비용 (필요시)

인테리어비용은 부동산 매수 후 자신의 취향과 편의에 맞게 공간을 꾸미기 위해 드는 비용입니다.

인테리어비용은 필수적인 비용은 아니지만, 도배, 장판, 바닥재, 조명, 가구 등을 새롭게 교체하거나 설치하려면 부동산의 크기와 형태, 인테리어 업체와의 협상 등에 따라 상당한 비용이 들 수 있습니다.

예를 들어, 30평형 아파트의 인테리어비용은 약 3천만원 정도가 나올 수 있습니다.

인테리어비용은 매수 후에도 점차 지출할 수 있으므로 미리 예산을 세우고 준비해야 합니다.

가용자금 확인

지금까지 부동산 매수에 필요한 자금이 얼마나 될지를 미리 예상해 보았습니다. 그렇다면 내가 현재 가용한 자금이 얼마나 되는지를 체크할 차례인데 가용자금은 내가 부동산 매수를 위해 사용할 수 있는 자금입니다.

현금

현금은 내가 손쉽게 사용할 수 있는 현금이나 예금 등의 자산으로 부동산 매수에 필요한 가장 기본적인 자금입니다.

현금은 내가 직접 모아놓은 것이거나, 친척이나 친구에게 빌린 것일 수 있습니다.

현금은 부동산 매수에 필요한 자금 중 가장 큰 비중을 차지고 많을수록 대출을 적게 받을 수 있고, 이자 부담을 줄일 수 있지만 현금만으로 부동산 매수를 하려는 것은 어리석은 생각입니다.

우리에게는 활용할 수 있는 다양한 대출 상품들이 있습니다.

대출을 이용하면 더 큰 규모의 부동산 투자가 가능하고, 레버리지 효과를 누릴 수 있습니다.

주택담보대출

주택담보대출은 내가 구매하려는 부동산을 담보로 하여 은행이나 기타 금융기관으로부터 받는 대출로 한도가 높고 이자율이 낮은 장점이 있습니다. 주택담보대출은 LTV(Loan to Value) 비율에 따라 대출 한도가 결정됩니다.

LTV란 대출금액을 담보가치로 나눈 비율로, 일반적으로 40~70% 사이의 범위에서 적용됩니다.

예를 들어, 7억원짜리 아파트를 구매할 때 LTV가 60%라면 최대 4억 2천만원까지 대출을 받을 수 있습니다.

주택담보대출은 주택수와 지역에 따라 LTV가 달라집니다.

신용대출

신용대출은 내가 보유하고 있는 부동산이나 증권 등의 담보 없이 내 신용도에 따라 은행이나 기타 금융기관으로부터 받는 대출입니다.

신용대출은 담보가 필요없고 신청과 승인이 빠른 장점이 있지만 신용등급과 소득에 따라 대출 한도와 이자율이 결정되며 신용등급이 높고 소득이 많을수록 대출 한도가 높고 이자율이 낮습니다.

신용대출은 일반적으로 1~2억원 정도의 한도를 가지고 있습니다.

마이너스통장

마이너스통장은 내가 보유하고 있는 통장에 은행이나 기타 금융기관으로부터 미리 대출 한도를 설정해 주는 서비스입니다.

마이너스통장은 현금이 부족할 때 편리하게 이용할 수 있는 장점이 있고 신용등급과 소득에 따라 대출 한도와 이자율이 결정되며 신용등급이 높고 소득이 많을수록 대출 한도가 높고 이자율이 낮습니다.

마이너스통장은 일반적으로 1~2천만원 정도의 한도를 가지고 있습니다.

후순위대출

후순위대출은 내가 이미 주택담보대출을 받았지만, 추가로 대출을 받고 싶을 때 이용할 수 있는 대출입니다.

후순위대출은 주택담보대출보다는 대출 한도가 낮고 이자율이 높은 단점이 있으며 LTV와 DTI(Debt to Income) 비율에 따라 대출 한도가 결정됩니다.

DTI란 내가 갖고 있는 부채를 소득으로 나눈 비율로, 일반적으로 40~60% 사이의 범위에서 적용됩니다.

예를 들어, 월 소득이 300만원이고 월 부채 상환액이 150만원인 경우 DTI는 50%입니다.

후순위대출은 주택수와 지역에 따라 LTV와 DTI가 달라집니다.

 

갈아타기 전략

가용자금을 확인한 후에는 내가 구매하려는 부동산의 가격과 비교해야 합니다. 만약 가용자금이 부동산 매수에 필요한 자금보다 적다면 어떻게 해야 할까요?

그럴 때는 갈아타기 전략을 적용해야 합니다.

갈아타기 전략이란 작은 집부터 시작해서 점점 평수도 늘리고 입지도 좋은 곳으로 옮기는 방법입니다.

갈아타기 전략을 적용하면 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 부동산 가격 상승에 따른 자산 증식 효과
• 세금과 규제의 부담 감소
• 대출 상환능력의 향상

갈아타기 전략을 적용하기 위해서는 다음과 같은 방법들을 고려해볼 수 있습니다.

1주택 매도 후 분양권 잔금

1주택 매도 후 분양권 잔금이란 내가 보유하고 있는 1주택을 매도하고, 분양권을 구매하여 잔금을 납부하는 방법으로 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 1주택 매도로 인한 세금과 규제의 부담 감소
• 분양권 잔금대출 시 LTV 한도의 증가
• 분양권 가격 상승에 따른 자산 증식 효과

이 방법을 적용하기 위해서는 다음과 같은 조건들을 만족해야 합니다.

• 1주택의 매도가 가능한 시점과 분양권의 잔금납부 시점이 일치하거나 가까운 경우
• 1주택의 매도가격이 분양권의 잔금납부 금액보다 크거나 같은 경우
• 분양권의 가격이 상승하거나 하락하지 않는 경우

분양권 특례보금자리론으로 잔금 후 3년 내 종전주택인 1주택 매도

분양권 특례보금자리론으로 잔금 후 3년 내 종전주택인 1주택 매도란 내가 보유하고 있는 1주택을 유지하면서, 분양권을 구매하여 특례보금자리론으로 잔금을 납부하고, 3년 이내에 1주택을 매도하는 방법입니다.

이 방법은 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 1주택의 매도 시점을 유연하게 조정할 수 있는 경우
• 특례보금자리론으로 인한 대출 이자율의 저렴함
• 분양권 가격 상승에 따른 자산 증식 효과

이 방법을 적용하기 위해서는 다음과 같은 조건들을 만족해야 합니다.

• 9억원 이하의 주택을 구매하는 경우
• 소득 제한 없이 무주택자 또는 1주택자인 경우
• 분양권 잔금대출 시 협약된 은행이 특례보금자리론을 취급하는 경우
• 3년 이내에 1주택을 매도하는 경우

분양권 매도

분양권 매도란 내가 보유하고 있는 분양권을 다른 사람에게 양도하는 방법으로 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 분양권 가격 상승에 따른 수익 실현
• 분양권 잔금납부와 관련된 부담 해소
• 주택수 감소로 인한 세금과 규제의 부담 감소

이 방법을 적용하기 위해서는 다음과 같은 조건들을 만족해야 합니다.

• 분양권의 가격이 상승하거나 하락하지 않는 경우
• 분양권의 매도가 가능한 시점과 시장 상황인 경우
• 분양권의 매도로 인한 세금과 수수료가 수익을 상회하지 않는 경우

이상으로 내 집 마련을 위해 필요한 자금과 가용자금을 파악하는 방법에 대해 알아보았습니다.

부동산 시장은 항상 변화하고 있으므로, 최신 정보와 트렌드를 잘 파악하고 분석하는 것이 중요합니다.

내 집 마련은 쉽지 않은 과제이지만, 잘 준비하고 계획하면 꿈을 이룰 수 있습니다.

 

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