주택담보대출 하기 전에 내 집 마련을 위해 알아야 할 필수 가이드

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주택을 구매하는 것은 많은 사람들의 꿈이자 목표입니다. 하지만 주택 구매는 단순히 돈만 있으면 되는 것이 아닙니다. 주택의 종류, 위치, 상태, 가격, 대출, 세금 등 다양한 요소들을 고려해야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 후회하거나 손해를 볼 수 있습니다.

 

그래서 이 글에서는 주택담보대출을 하기 전에 내 집 마련을 위해 알아야 할 기본적인 지식들을 정리해 보았습니다. 이 글을 읽고 나면 주택 구매에 대한 감을 잡을 수 있을 것입니다.

1. 내가 감당할 수 있는 예산과 대출 상품을 확인하라

주택 구매에 가장 중요한 것은 예산입니다. 내가 가진 돈과 대출 가능한 금액을 합쳐서 내가 구매할 수 있는 주택의 범위를 정해야 합니다. 대출은 주로 주택담보대출을 이용합니다. 주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 대출해 주는 상품입니다. 주택담보대출은 정부 정책 지원 상품과 민간 상품으로 나뉩니다.

 

정부 정책 지원 상품은 서민 주거 안정 지원을 위해 비교적 낮은 금리로 운영하는 대출 상품입니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 더 자세히 확인할 수 있습니다. 정책 지원 상품은 소득과 자산 등에 따라 자격 조건이 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

 

 

민간 상품은 제1, 2금융권의 민간 주택담보대출 상품입니다. 민간 상품은 일반적으로 정책 지원 상품보다 금리가 조금 높은 대신 자격 조건이 덜 까다롭습니다. 금융기관 상품마다 대출 조건이 모두 다르기 때문에 자신에게 어떤 상품이 적합한지 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋습니다.

 

대출을 받을 때는 대출 금리, 상환 기간, 중도 상환 수수료, 연체 이자 등을 잘 확인해야 합니다. 또한, 대출 한도는 주택의 시세와 담보 가치에 따라 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

2. 내가 받을 수 있는 주택담보대출은 얼마일까?

내가 받을 수 있는 주택담보대출의 한도는 LTV, DTI, DSR 등의 비율에 따라 달라집니다. 이러한 비율은 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 규제 장치입니다. 각각의 의미와 계산 방법을 알아봅시다.

LTV (Loan To Value) : 주택담보 대출 비율

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율입니다. 예를 들어 LTV 60%, 집값이 1억 원이면 최대 6,000만 원까지 대출받을 수 있습니다. LTV는 기본적으로 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 규제 장치입니다. 그래서 정부의 부동산 정책 방향, 투기 지역과 조정 대상 지역 여부 등에 따라 비율이 달라집니다.

 

• LTV = (대출금액 / 담보가치) x 100

 

DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율

DTI는 내 소득 중 부채 상환액이 차지하는 비율입니다. 내 연간 소득을 기준으로 내가 매년 갚아야 할 대출 원리금을 어느 수준 아래로 제한하는 것입니다. 쉽게 말해 소득은 적은데 비싼 집을 사면 그 빚을 갚기 어려울 테니, 현실적으로 갚을 능력만큼 빌리라는 뜻입니다.

 

• DTI = (연간 부채 상환액 / 연간 소득) x 100

 

DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율

DSR은 최근 등장한 용어입니다. DTI처럼 연간 소득을 기준으로 부채 상환 비율을 뜻하는 개념인데요. 조금 다른 건 주택과 상관없는 다른 부채 상환액까지 모두 포함한다는 점입니다. 즉 주택담보대출 원리금뿐 아니라 학자금 대출, 카드론, 신용 대출 등 모든 대출의 원리금을 모두 더합니다. 그래서 DTI에 비해 기준이 훨씬 엄격합니다.

 

• DSR = (연간 부채 원리금 상환액 / 연간 소득) x 100

 

3. 내가 원하는 주택의 종류와 특징을 파악하라

주택은 크게 아파트, 빌라, 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등으로 나눌 수 있습니다. 각각의 주택은 장단점이 있으므로 내가 원하는 주거 환경과 생활 스타일에 맞는 주택을 선택해야 합니다.

 

예를 들어, 아파트는 보안과 편의시설이 잘 갖춰져 있지만 관리비가 비싸고 개인적인 공간이 적습니다. 반면, 단독주택은 자유도가 높고 마당이나 정원을 가질 수 있지만 관리와 보수에 신경을 써야 하고 주차 문제가 있을 수 있습니다.

 

또한, 주택의 크기와 방의 개수도 중요한 요소입니다. 가족 구성원의 수와 생활 패턴에 따라 필요한 방의 크기와 개수가 다를 것입니다. 너무 작거나 큰 주택은 비용과 효율성 측면에서 좋지 않습니다.

4. 내가 구매할 주택의 위치와 주변 환경을 조사하라

주택 구매에 영향을 미치는 요소 중 하나는 위치입니다. 위치는 주택의 가격과 투자 가치를 결정하는 중요한 요소이기도 합니다. 그러므로 내가 구매할 주택의 위치와 주변 환경을 알아볼 때는 다음과 같은 사하을 고려하여 잘 조사해야 합니다.

주변 시세 및 부동산 동향

주변 시세는 주택의 가격을 결정하는 기준이 됩니다. 또한, 부동산 동향은 투자 가치를 판단하는 데 도움이 됩니다. 부동산 동향은 인구 이동, 개발 계획, 교통 환경, 행정 구역 변경 등에 따라 변화할 수 있습니다.

대중교통 접근도 및 소음 여부

대중교통 접근도는 출퇴근이나 생활 편의에 영향을 줍니다. 대중교통이 잘 되어 있는 곳은 교통비와 시간을 절약할 수 있습니다. 하지만 대중교통이 너무 가까이 있는 곳은 소음이나 미세먼지 등의 문제가 있을 수 있습니다.

학교 및 편의 시설과 병원 및 기타 공공서비스

학교 및 편의 시설은 가족생활에 필수적인 요소입니다. 학교가 가까운 곳은 자녀 교육에 유리하고, 편의 시설이 많은 곳은 생활 편리성이 높습니다. 병원 및 기타 공공서비스는 응급 상황이나 사회 복지에 필요한 요소입니다. 병원이나 경찰서, 소방서 등이 가까운 곳은 안전하고 신뢰할 수 있는 곳입니다.

치안 상황 및 골목길에 가로등이나 CCTV의 설치 여부

치안 상황은 주거 안전에 직결되는 요소입니다. 치안 상황이 좋지 않은 곳은 범죄 위험이 있고, 불안감을 느낄 수 있습니다. 골목길에 가로등이나 CCTV가 설치되어 있는 곳은 밤에도 안전하게 다닐 수 있습니다.

 

5. 내가 구매할 주택의 건축 상태와 건축 연도를 확인하라

주택 구매에 영향을 미치는 요소 중 하나는 건축 상태와 건축 연도입니다. 건축 상태와 건축 연도는 주택의 내구성과 보수 비용에 영향을 주기 때문에 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

건축물대장 열람

건축물대장은 주택의 기본 정보를 담고 있는 서류입니다. 건축물대장에서는 주택의 대지 면적, 건축 면적, 연면적, 구조, 용도, 층수, 완공일 등을 확인할 수 있습니다. 건축물대장은 주택을 구매하기 전에 반드시 열람해야 하는 서류입니다. 건축물대장은 정부24 또는 세움터 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

 

 

현장 방문

건축물대장만으로는 주택의 실제 상태를 파악하기 어렵습니다. 그래서 현장 방문을 통해 주택의 내부와 외부를 직접 살펴보는 것이 중요합니다. 현장 방문을 할 때는 다음과 같은 사항들을 확인해야 합니다.

벽, 천장, 바닥, 창문, 문, 파이프 등의 상태

벽, 천장, 바닥 등은 주택의 내구성과 디자인에 영향을 줍니다. 벽이나 천장에 균열이나 변색이 있거나 바닥이 흔들리거나 삐걱거리는지 확인해야 합니다. 창문이나 문은 열고 닫는 데 불편함이 없는지, 잘 밀폐되는지, 방음이 되는지 확인해야 합니다. 파이프는 누수나 부식이 없는지, 수압이나 배수가 잘 되는지 확인해야 합니다.

전기, 가스, 난방 시설의 상태

전기, 가스, 난방 시설은 주택의 안전과 편의에 영향을 줍니다. 전기 시설은 콘센트나 스위치가 잘 작동하는지, 단선이나 과전류가 없는지 확인해야 합니다. 가스 시설은 가스 누출이나 화재 위험이 없는지 확인해야 합니다. 난방 시설은 온도 조절이 잘 되는지, 고장이나 누수가 없는지 확인해야 합니다.

환기와 채광의 상태

환기와 채광은 주택의 실내 공기질과 분위기에 영향을 줍니다. 환기는 창문이나 환풍구가 잘 작동하는지, 곰팡이나 냄새가 없는지 확인해야 합니다. 채광은 주택의 방향과 주변 건물의 위치에 따라 달라집니다. 채광이 좋은 주택은 따뜻하고 밝은 분위기를 만들어줍니다.

건축 규제 및 기준

건축 연도에 따라 주택의 건축 규제 및 기준이 다를 수 있습니다. 예를 들어, 2007년 이전에 지어진 주택은 에너지 효율성이 낮고 방음 성능이 떨어질 수 있습니다. 반면, 2007년 이후에 지어진 주택은 에너지 효율성 인증제도와 방음 성능 기준에 따라 건축되었습니다. 그러므로 건축 연도에 따라 주택의 품질과 비용이 달라질 수 있습니다.

리모델링 여부 및 내용

건축 연도가 오래된 주택이라도 리모델링을 통해 주택의 상태를 개선할 수 있습니다. 리모델링은 주택의 내부나 외부를 새롭게 꾸미거나 보수하는 작업입니다. 리모델링을 통해 주택의 디자인이나 기능을 개선할 수 있습니다. 하지만 리모델링을 할 때는 리모델링 허가증이나 건축물대장 변경신고 등의 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 리모델링의 품질과 비용도 확인해야 합니다.

 

6. 내가 구매할 주택의 취득세와 등록세를 계산하라

주택 구매에 드는 비용 중 하나는 세금입니다. 주택 구매 시에는 취득세와 등록세를 납부해야 합니다. 취득세는 주택을 취득할 때 부과되는 세금이고, 등록세는 주택의 소유권이나 담보권을 등록할 때 부과되는 세금입니다.

 

취득세와 등록세는 주택의 종류, 가격, 면적, 소유자의 소득, 자산, 가족 구성원 등에 따라 달라집니다. 취득세와 등록세를 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

취득세

취득세는 주택의 취득가액에 적용되는 세율을 곱한 금액입니다. 취득가액은 주택의 실거래가격이나 공시가격 중 높은 가격을 기준으로 합니다. 세율은 주택의 종류, 면적, 소유자의 소득, 자산, 가족 구성원 등에 따라 다르게 적용됩니다.

 

예를 들어, 아파트를 처음 구매하는 경우에는 면적이 85㎡ 이하면 1%, 85㎡ 초과 135㎡ 이하면 2%, 135㎡ 초과면 3%의 세율이 적용됩니다. 또한, 다주택자나 고소득자에게는 추가로 10% 또는 20%의 세율이 부과됩니다. 취득세에 대한 자세한 정보는 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

 

등록세

등록세는 주택의 소유권이나 담보권을 등록할 때 부과되는 세금입니다. 등록세는 주택의 시가에 적용되는 세율을 곱한 금액입니다. 시가는 주택의 실거래가격이나 공시가격 중 낮은 가격을 기준으로 합니다. 세율은 주택의 종류, 면적, 소유자의 소득, 자산, 가족 구성원 등에 따라 다르게 적용됩니다.

 

예를 들어, 아파트를 처음 구매하는 경우에는 면적이 85㎡ 이하면 0.4%, 85㎡ 초과 135㎡ 이하면 0.6%, 135㎡ 초과면 0.8%의 세율이 적용됩니다. 또한, 다주택자나 고소득자에게는 추가로 0.4% 또는 0.8%의 세율이 부과됩니다. 등록세에 대한 자세한 정보는 행정안전부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

 

지금까지 주택 구매를 위해 필요한 기본 지식을 알려드렸습니다. 주택 구매는 큰 결정이므로 신중하게 준비하고 계획해야 합니다. 또한 주택담보대출은 정부 정책 지원 상품과 민간 상품이 있으며, 내가 받을 수 있는 대출 한도는 LTV, DTI, DSR 등의 비율에 따라 달라집니다. 이러한 비율은 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 규제 장치이므로, 자신의 소득과 자산 상황에 맞춰 현명하게 대출을 이용하시기 바랍니다.

 

 

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